2026年の不動産売却はどう変わる？税制改正の最新ポイントをマンション所有者向けに解説

2026年税制改正で自宅売却はどう変わる？

2026年度（令和8年度）税制改正では、所得税や資産課税を中心に、個人の資産形成や老後資金に関わる見直しが行われています。
中でも、金融所得と不動産の譲渡所得を含めた高額所得者への負担調整や、資産課税分野の見直しが盛り込まれており、自宅マンションを売却して多額の利益が出る場合には影響が生じる可能性があります。
また、固定資産税や不動産取得税の免税点の引き上げなど、保有や取得に関わる税負担の線引きも整理されています。
こうした改正の方向性を押さえておくことで、2026年に予定している自宅売却のタイミングや売却価格を検討しやすくなります。

まず、自宅マンションの売却に直接関係するのは、譲渡所得に対する所得税と住民税です。
2026年度税制改正では、極めて高い水準の所得に対して負担を適正化する観点から、株式や不動産の譲渡を含めた総合的な税負担率が一定以上となるような仕組みが導入される方向で整理されています。
そのため、売却益が非常に大きくなる場合には、これまでよりも実質的な税負担が重くなる可能性があります。
一方で、一般的な価格帯の自宅売却については、従来の長期・短期の区分や居住用財産に係る特例の枠組み自体が大きく変更されているわけではなく、影響を受けるケースは主に高額な譲渡益が生じる場合と考えられます。

次に、保有や相続との関係で押さえておきたいのが、資産課税と地方税関係の改正です。
2026年度税制改正大綱では、相続税・贈与税の資産課税分野の見直しに加え、不動産取得税や固定資産税の免税点を引き上げる改正が示されており、一定額未満の課税標準額であれば税負担が生じない範囲が広がる方向となっています。
固定資産税については、主に保有段階での負担に関する見直しであり、自宅を保有し続けるか、売却して手放すかという選択に影響し得る論点です。
一方、売却時点の譲渡所得課税そのものは、2025年以前から続く基本的な仕組みを前提としつつ、超高額所得層の税負担調整という観点で追加的なルールが重ねられる形になっている点が、2026年改正の特徴といえます。

自宅マンション売却の譲渡所得と2026年の最新ルール

自宅マンションを売却したときの利益は、「譲渡所得」として所得税・住民税の課税対象になります。
譲渡所得は、おおまかに「売却価格−（取得費＋譲渡費用）」で計算し、居住用財産の特例が使える場合は、最高3,000万円の特別控除を差し引くことができます。
税率は所有期間が5年を超えるかどうかで変わり、長期譲渡所得は所得税15％と復興特別所得税、住民税5％がかかります。
この基本的な枠組みは、令和8年度（2026年度）税制改正後も維持される見通しです。

一方で、2026年度税制改正では「極めて高い水準の所得に対する負担の適正化」、いわゆるミニマムタックスの見直しが盛り込まれています。
従来は株式や不動産の譲渡所得だけでは、対象となる所得水準が約30億円超と、ごく一部の方に限られていました。
改正後は控除額の圧縮や税率の引上げにより、目安となる所得水準が数億円台まで下がり、対象者が拡大する方向で整理されています。
長期保有の自宅マンション売却で極めて多額の利益が出る場合には、このミニマムタックスが追加的な税負担となる可能性があります。

さらに、今後は防衛財源確保のため「防衛特別所得税（仮称）」が、所得税額に対して1％を上乗せする形で導入される方向で検討されています。
復興特別所得税の税率を引き下げつつ、令和9年1月1日以後の所得から防衛特別所得税を課す案が示されており、譲渡所得に対する実効税率も中長期的には変化していきます。
そのため、2026年中に売却した場合と、2027年以降に売却した場合とでは、同じ売却価格でも最終的な税負担が異なる可能性があります。
売却の時期や譲渡益の規模によって、通常の譲渡所得課税に加え、ミニマムタックスや防衛特別所得税がどの程度影響するかを事前に確認しておくことが重要です。

相続・贈与との関係で見る2026年税制改正の注意点

2026年度税制改正では、資産課税の分野で相続税や贈与税に関する見直しが盛り込まれており、自宅マンションの扱いにも影響する可能性があります。
特に、貸付用不動産の相続税評価の見直しや、不動産関連の資産移転に対する課税の公平性を高める方向性が示されています。
こうした改正は、大規模な節税策として利用されてきた不動産活用に一定の歯止めをかける狙いがあり、相続前後の不動産の取得や保有の仕方を慎重に検討する必要があります。
そのため、今後の相続や資産承継を意識しながら自宅マンションの売却時期を考えることが重要になります。

また、2027年1月1日以後の相続等については、被相続人が相続開始前5年以内に取得または新築した貸付用不動産について、相続税評価額を原則として相続時点の時価で評価する新たな仕組みが導入されます。
従来は貸付用不動産の相続税評価が時価よりも低く抑えられることが多く、不動産を利用した相続税対策が行われてきました。
しかし、この5年以内取得分に対する評価見直しにより、短期間での不動産取得による節税効果は大きく縮小する見込みです。
自宅マンションを将来賃貸に転用して相続させるか、売却して現金化するかを検討する際には、この時期と評価ルールの変更を踏まえた判断が求められます。

さらに、相続税と贈与税については、近年進められてきた「相続と贈与の一体的な課税」の流れを維持しつつ、各種特例の見直しや適用期限の整理が行われています。
例えば、教育資金の一括贈与の非課税措置は2026年3月31日をもって延長されず、今後は生前贈与についてもより計画的な活用が求められます。
将来の相続を見据えて自宅マンションを売却し、その対価を生前贈与や資産の組み替えに充てる場合には、こうした非課税措置や特例の適用期限と条件を確認することが大切です。
売却と相続・贈与を切り離して考えるのではなく、家族全体の資産承継の設計の中で自宅マンションの位置付けを整理することが、2026年以降の税制の下ではより重要になってきます。

2026年に自宅マンションを売却する前に確認したい実務ポイント

自宅マンションを売却する前には、税制改正の内容だけでなく、手元の資料や準備状況を丁寧に確認しておくことが大切です。
とくに、取得費やリフォーム費用を証明する書類が不足していると、本来より譲渡所得が多く計算され、結果として税負担が重くなるおそれがあります。
そのため、売却を本格的に進める前に、購入当時から現在までの資料を一度整理し、確定申告まで見通した準備をしておくことが望ましいです。

まず確認したいのは、売買契約書や重要事項説明書、登記事項証明書などの購入時の基本書類です。
加えて、仲介手数料や司法書士報酬などの領収書、リフォームや設備交換の明細書、固定資産税・都市計画税の納税通知書や領収書も、取得費や譲渡費用の根拠として重要になります。
これらの書類を年度ごと、支出の内容ごとに分類しておくと、後で税理士や税務署に確認する際にも説明しやすく、申告書の作成もスムーズになります。

次に、売却時期と引き渡し時期の選び方も、2026年度税制改正の影響を踏まえて検討する必要があります。
所得税や住民税は、その年の譲渡所得を合計して課税されるため、高額な譲渡益が見込まれる場合は、2026年以降の高所得者向け負担強化や基礎控除見直しなどの動向を踏まえ、売却の年分を意識しておくことが重要です。
また、売買契約の締結日と物件の引き渡し日、代金決済日などによって譲渡した年の判定が変わるため、契約スケジュールを決める段階で、どの年分の税制が適用されるかを必ず確認しておく必要があります。

最後に、確定申告までの流れと、電子申告やマイナンバー制度に関する実務上の注意点も押さえておくことが大切です。
譲渡所得が生じた場合は、原則として翌年の確定申告期間中に申告と納税を行う必要があり、電子申告を利用する場合は、事前に利用者識別番号の取得やマイナンバーカードの準備を済ませておく必要があります。
また、2026年度税制改正では、高所得者に対する追加課税の見直しなどが盛り込まれているため、売却価格が高額になる場合や他の所得が多い場合には、早めに税理士など専門家への相談を検討し、税負担や資金計画を事前に確認しておくことが安心につながります。

まとめ

2026年の税制改正では、自宅マンション売却の譲渡所得や相続・贈与、固定資産税まで影響が及ぶ可能性があります。
売却時期や価格、相続の予定次第で税負担は大きく変わるため、早めに全体像を把握しておくことが重要です。
特に、取得費の整理や必要書類の準備、確定申告の流れを事前に押さえておくことで、余計な税負担や申告ミスを防ぎやすくなります。
当社では、2026年税制改正のポイントを踏まえた自宅マンション売却のシミュレーションや、相続を見据えた売却の進め方まで丁寧にご案内しています。
「うちの場合はいくら税金がかかるのか」「いつ売るのが良いのか」など、気になる点があれば、まずはお気軽にご相談ください。