住み替えでダブルローンは必要？広島市で無理なく進める方法を解説

「家族が増えて手狭になった」「子供の進学に合わせて学区を変えたい」など、広島市で住み替え（買い替え）を検討し始めたとき、気になりやすいのが「今の家の住宅ローンがまだ残っている」という点ではないでしょうか。

住宅ローンを抱えたまま新居を購入しようとすると、「毎月の返済が一時的にでも2倍になるのでは？（二重ローン）」「ローンが残っている状態で、新しいローンの審査に通るのだろうか？」と、不安を抱える方が多くいらっしゃいます。
万が一、想定外の二重ローン状態が長く続けば、家計への負担が急激に重くなり、日々の生活に影響を及ぼす恐れもあります。

しかし、ご安心ください。
現在のローン残高とご自宅の適正な価値を正しく把握し、不動産会社が提供する「保証制度」などを活用した無理のない手順を踏めば、二重ローンになるリスクを抑え、審査をクリアして住み替えることは十分に可能です。
この記事では、広島市でローン残ありの住み替えをお考えの方へ向けて、審査の傾向や二重ローンを避けるための具体的な手順、そして売れ残りの不安を和らげる「買取保証」の仕組みについて分かりやすく解説します。

この記事で得られること

• ローン残ありの場合の審査傾向と「返済負担率」の目安
• 二重ローン（ダブルローン）が発生しやすい注意すべきパターン
• 二重ローンを安全に回避しやすい「売却先行」の進め方
• 売却活動の不安を和らげる「買取保証」の仕組み

1. ローン残ありの住み替えは「審査」が厳しい？

今の家の住宅ローンが残っている状態での住み替えは、初めて家を買った時と比べて「住宅ローン審査」の基準が厳しくなる傾向があります。
なぜなら、金融機関は「新しい家のローンと今の家のローンを合わせて、毎月安定して返済していけるか」を慎重に判断するためです。

審査のポイントとなる「返済負担率（返済比率）」

住宅ローン審査において、重要視される指標の一つが「返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）」です。
一般的に、金融機関は返済負担率の上限を「年収の30％〜35％以内」に設定していることが多いです。
例えば、年収500万円の方の場合、年間の返済上限額の目安は約175万円（月額約14.5万円）となります。
もし、今の家のローンで毎月8万円を支払っていると仮定すると、新しいローンに回せる枠は「月額6.5万円」となります。
この状態のままでは、希望する新居の購入資金を満額借り入れることが難しくなるケースがあります。

「オーバーローン」か「アンダーローン」かで今後の選択肢が変わる

スムーズに審査を進めるための有力な方法として、「今の家を売却した資金で、残っているローンを一度完済してしまうこと」が挙げられます。
完済できれば、既存のローンは審査対象から外れるため、新しいローンを組みやすくなります。
ここで重要になるのが、今の家がだいたいいくらで売れそうか（査定額）と、ローン残高のバランスです。

・アンダーローン（売却見込み額 ＞ ローン残高）：
売却代金でローンを全額完済でき、手元に資金が残る可能性が高い状態です。この場合、住み替えは比較的スムーズに進められます。

・オーバーローン（売却見込み額 ＜ ローン残高）：
売却代金だけではローンを完済しきれない可能性がある状態です。不足分を自己資金で補填するか、旧居の残債もまとめて借り入れることができる「住み替えローン」の利用を検討する必要がありますが、審査はより慎重に行われます。

2. 住み替えで「二重ローン（ダブルローン）」になる注意すべきパターン

審査をクリアできたとしても、住み替えの進め方によっては「二重ローン（ダブルローン）」という状況が発生する可能性があります。
二重ローンとは、「今の家のローン」と「新居のローン」の支払いが一定期間重なり、毎月の返済負担が一時的に増える状態を指します。

「購入先行」が二重ローンの期間を生みやすい

二重ローンが発生しやすい主な原因は、今の家が売れる前に新居の購入・引き渡しを済ませてしまう「購入先行」という進め方をした場合です。
「理想の新居が見つかったから、他の人に買われる前に契約したい」「先に引越しを済ませてから、ゆっくり今の家を売りたい」とお考えになる方もいらっしゃいます。

しかし、金融機関から「一時的に2つのローンを抱えても十分に返済できる余裕がある」と判断されない限り、購入先行でのローン審査は通りにくいのが実情です。
もし審査に通って購入先行で進めたとしても、今の家が想定通りに売却できなければ、二重の支払いが数ヶ月続くことになり、家計への負担が大きくなるリスクがあります。

3. 広島市で二重ローンを避ける！「売却先行」と「買取保証」の活用

それでは、二重ローンのリスクをできるだけ抑え、安全に住み替えるにはどのような方法があるのでしょうか。

基本は「売却先行」で資金のメドを立てること

二重ローンを避けるための基本的なアプローチは、「今の家を先に売却して（売却先行）、ローンの完済と手元に残る資金を確定させてから、新居を買う」ことです。
売却額が確定していれば、その後の資金計画が立てやすくなります。
また、今の家の引き渡しのタイミングで、買主から受け取った代金を使ってローンを完済することで、新旧のローンが重なる期間を防ぐことができます。

「売れるか分からない」不安を和らげる安心の選択【買取保証】

「売却先行」は資金面で安全な方法ですが、「いつ家が売れるか分からない」というスケジュール上の不安が伴います。
「家が売れるまで新居を決められない」「希望の時期までに引越せるか心配」といったお悩みは、住み替えにおいてよくお聞きする声です。

こうした売却活動の不安を解消し、より計画的に住み替えを進めるための有効な手段として、不動産会社が提供する【買取保証】という制度があります。

買取保証とは、一定期間（例：3ヶ月）は通常の仲介として市場で少しでも高く売るための活動を行い、もし期間内に一般の買い手が見つからなかった場合には、あらかじめお約束した価格で不動産会社が直接物件を買い取る制度です。

買取保証を利用することで、「期限が来たら不動産会社に買い取ってもらえる」という安心感が得られます。
焦って大幅な値下げをすることなく、精神的なゆとりを持って住み替えの計画を進めることが可能になります。

4. 二重ローンを避けるための住み替え7つのステップ

買取保証の検討を含めた、無理のない住み替えの一般的な流れ（7つのステップ）をまとめました。

5. 住み替えのローン・審査に関するよくある質問（FAQ）

6. 【セルフチェック】住み替えを計画的に進めるための5つの確認事項

ここまで解説した内容を踏まえ、ご自身の現状がスムーズに住み替えを進められそうか、以下のチェックポイントで確認してみましょう。
もし「まだよく分からない」項目がある場合は、本格的に動き出す前に不動産会社へ相談してみることをおすすめします。

• 今の家の住宅ローンが「あといくら残っているか」おおよその金額を把握している
• 今の家が「だいたいいくらで売れそうか」近隣の相場などを調べている
• 売却にかかる諸費用（仲介手数料など）も考慮して資金計画を考えている
• 「予定通りに家が売れなかった場合」の対処法（買取保証など）を検討している
• 査定額だけでなく、親身に相談に乗ってくれる不動産会社を探している

チェックがつかない項目があっても心配はいりません。
不足している情報を整理し、無理のない計画を一緒に立てていくのが、私たち優良不動産販売の役割です。

まとめ：広島市の住み替えは「買取保証」のあるプロに相談を

住宅ローンを残したままの住み替えは、審査への不安や二重ローンの心配など、検討すべきことが多いプロジェクトです。
しかし、現状を正しく把握し、「売却先行」という手堅いルートを選び、いざという時の「買取保証」を選択肢に入れておけば、リスクを抑えた安心の住み替えが実現しやすくなります。

広島市の中区・南区をはじめとする地域密着の不動産売買に特化した「優良不動産販売株式会社」では、お客様の現在のローン状況やご希望を丁寧にヒアリングし、無理のない資金計画をご提案いたします。
「うちの家はオーバーローンになりそう？」「買取保証について詳しく聞きたい」など、どのようなご相談でも構いません。
まずは一度、宅建士による無料のローン診断・査定サービスをお気軽にご利用ください。