- 適正価格とは「市場相場と物件の個別性を反映し、概ね3か月以内に売却できる可能性が高い価格」のこと
- 査定額はあくまで見込み額であり、そのまま売却価格と一致するとは限らない
- 査定額が高すぎても低すぎても、売主にとって不利益につながることがある
広島市で不動産の売却査定を依頼した後、提示された金額をもとに売り出し価格を決めていくことになります。
しかし、その基準となる「適正価格」がどのようなものか、知らないまま話を進めてしまう方も少なくありません。
そこで、本記事では、査定額の仕組みから、自分自身で相場を確認する方法、さらには「買取保証」を利用する際に適正価格が重要になる理由まで、順を追って解説していきます。
「適正価格」とは何か
査定額・売り出し価格・成約価格
不動産の売却では、似たような3つの価格が登場します。「査定額」「売り出し価格」「成約価格」です。それぞれの違いを整理すると、以下のようになります。
- 査定額：過去の成約事例や周辺相場をもとに算出される、概ね3か月程度での売却を想定した目安の価格
- 売り出し価格：査定額と売主の希望を踏まえて市場に提示するスタート価格
- 成約価格：購入希望者との交渉を経て確定する、実際の契約価格
査定額は、あくまで「この金額なら売れる可能性が高い」という目安です。そのため、査定額をそのまま売り出し価格にする必要はありません。
一方で、売主の希望だけを反映した売り出し価格を設定すると、相場との乖離が生まれ、成約価格が想定より下がってしまうこともあります。
「適正価格」の定義
こうした価格のズレを防ぐために欠かせないのが「適正価格」という考え方です。
適正価格とは、周辺の市場相場と物件そのものの個別性（築年数・立地・状態など）を正確に反映し、概ね3か月以内に売却できる可能性の高い価格を指します。客観的なデータに基づいて導き出される点が特徴です。
つまり、適正価格を見極めるということは、査定額・売り出し価格・成約価格という3つの価格を、できる限り近づけていく作業だといえるでしょう。
次の章では、その査定額がどのように算出されているのかを見ていきます。
査定額はどう算出される？
一般的な住宅では
「取引事例比較法」が使われる
査定額は、感覚や勘で決められているわけではありません。
不動産の価格算出には複数の手法があり、賃貸マンションなど収益物件では「収益還元法」、建物の価値を築年数から算出する「原価法」が用いられることもあります。
しかし、一般的な戸建てやマンションの売却査定で主に使われるのは「取引事例比較法」です。これは、類似する物件の過去の取引価格を基準に評価額を算出する方法で、以下のような条件をできる限り近づけて比較します。
- 立地（最寄り駅からの距離、周辺環境など）
- 築年数
- 間取り・面積
- 設備の状態
なお、実際の成約価格は、こうして算出された査定額や売り出し価格と完全には一致しません。
同じマンション内でも、階数や向き、リフォーム履歴によって評価が変わるため、機械的な計算だけでは説明しきれない部分が残るためです。
査定根拠を明確に示せるかどうかが
ポイント
不動産査定時に重要になるのが、「なぜこの金額なのか」を根拠とともに説明できるかどうかです。
周辺のどの取引事例を参考にしたのか、物件のどの特徴を評価に反映したのか。
こうした説明を曖昧にせず、具体的な数字や事例を示せる担当者ほど、査定の精度に対する信頼も高まるでしょう。
弊社「優良不動産販売」では、査定を担当するのは業歴10年以上の宅建士資格者です。
宅建士としての専門知識と、広島市エリアでの豊富な取引経験を掛け合わせることで、根拠のある査定額を提示しています。
査定額が相場より
高い場合の注意点
なぜ相場より高い査定額が
提示されるのか
複数の不動産会社に査定を依頼すると、金額に差が出ることがあります。中には、相場よりもやや高めの金額を提示する会社もあるでしょう。
こうした差が生まれる背景には、不動産会社の商習慣が関係していると考えられます。一括査定サイト経由の依頼では、1件あたりの手数料を不動産会社側が負担する仕組みも珍しくありません。
査定後に契約へ至らなければ、この費用を回収できない場合もあるため、査定額がやや高めに提示されてしまう一因になると言われています。
高値売り出しが招く負のループ
しかし、相場からかけ離れた高い価格で売り出すと、購入希望者からの反応そのものが得られない場合があります。
問い合わせや内見の申し込みが入らないまま数か月が経過すると、今度は「なぜ売れていないのか」という別の疑念を買い手に抱かせてしまいます。
【売れ残りのリスク】
結果として、次のような流れに陥ることが少なくありません。
- 相場より大幅に高い価格で売り出す
- 内見や問い合わせが集まらないまま、販売期間が長期化する
- 「売れ残っている物件」という印象を持たれ、値下げをしても反応が鈍くなる
- 最終的に、当初の相場価格を下回る金額で成約する
こうした事態を避けるには、査定額の根拠を丁寧に説明できるかどうかを見極める必要があるでしょう。
情報を「広く公開する」か「囲い込む」か
査定額の根拠と合わせて確認したいのが、売却活動そのものの透明性です。一部ではあるものの、物件情報を他社へ広く公開せず、自社での成約や買取につなげようとする「囲い込み」と呼ばれる手法も存在します。
情報が広く公開されなければ、購入希望者と出会う機会そのものが狭まってしまいます。
結果的に、高値での売却を目指していたにもかかわらず、当初の想定より低い金額で決着することにもなりかねません。
査定額が相場より
低い場合の注意点
エリアに不慣れな担当者による
査定のズレ
査定額は、高すぎる場合だけでなく、低すぎる場合にも注意が必要です。同じ町名であっても、道路一本を挟むだけで需要や相場が異なることは珍しくありません。
こうしたエリア特性がどこまで査定に反映されているかによって、金額に差が生まれる場合があります。
この傾向は、マンションよりも戸建てや土地で強く出ます。土地の形状や接道状況、建物の管理状態など、価格を左右する個別要素が多いためです。
1社だけの査定で判断しない
このようなズレを防ぐには、複数の不動産会社に査定を依頼し、金額を比較する方法が有効です。1社のみの査定を基準にしてしまうと、その会社の得意・不得意がそのまま結果に反映されてしまいます。
比較の際は、金額の高低だけでなく、以下のような点も確認しておくと安心でしょう。
- 周辺エリアでの取引実績が豊富かどうか
- 査定の根拠となる事例が、対象物件と条件が近いかどうか
- 物件の個別性（リフォーム履歴、接道状況など）を踏まえた説明があるかどうか
すでに査定を受けている場合は
「セカンドオピニオン」も選択肢に
すでに他社で査定を受けている場合、その金額を最終判断にする前に、別の不動産会社へセカンドオピニオンとして意見を求める方法もあります。
「今の査定額に納得できていない」「提示された金額の根拠がよく分からない」といった状況でもご相談は可能です。
自分で相場額を確認する方法
公的なデータベースで
実勢価格を調べる
査定額が妥当かどうかを見極める際、不動産会社の説明を聞くだけでなく、自分自身でも相場を確認する方法があります。国や不動産流通機構が提供している、以下のようなデータベースです。
- 不動産情報ライブラリ（国土交通省）：実際に行われた取引価格を、取引時期や地域ごとに検索できる
- レインズマーケットインフォメーション：不動産会社間で共有される成約データをもとに、近隣の取引動向を確認できる
これらのサービスでは、実際の成約価格やおおよその取引時期を確認できます。
近隣エリアの取引価格と提示された査定額を照らし合わせることで、金額の妥当性をある程度自分でも判断できるでしょう。
その際、物件ごとの個別性はすべて反映されないため、あくまで参考値として捉えることが大切です。
不動産会社を選ぶ際のチェックポイント
相場の確認と合わせて、依頼する不動産会社そのものの見極めも欠かせません。以下の項目を、契約前の確認リストとして活用してみてください。
- 査定額の根拠が、具体的な取引事例とともに説明されているか
- 1社だけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼したか
- 担当者が、想定される売却期間や価格調整の可能性まで説明しているか
- 口コミや評判に極端な偏りがなく、対応の丁寧さについての評価が確認できるか
査定額の高さだけで判断するのではなく、こうした複数の視点から総合的に検討することで、納得感のある売却活動につながっていくはずです。
買取保証を使う場合こそ
適正価格からスタートする
買取保証の仕組み
買取保証とは、一定の期間は仲介による売却活動を行い、もし期限内に買い手が見つからなかった場合、あらかじめ約束した金額で不動産会社が直接買い取る制度です。
「高値を狙える仲介」と「確実に手放せる買取」、双方のメリットを両立できる点が特徴といえます。
弊社「優良不動産販売」では、この仲介期間を基本的に3か月としています。
期間内に成約すれば市場価格に近い金額で売却でき、見つからなかった場合も事前に取り決めた金額で買取に移行するため、「いつまで待てば良いのか分からない」という不安を抱える必要はありません。
なお、3か月を過ぎても状況に応じて、価格の見直しや期間の延長などを柔軟に対応いたします。
なぜ「最初の価格設定」が重要なのか
ここで押さえておきたいのが、買取保証における買取価格は、一般的に市場価格の7〜8割程度になるという点です。
これは、不動産会社が買い取った後のリフォーム費用や、再販売にかかる諸経費が差し引かれるためで、直接買取と同様の仕組みといえます。
つまり、買取保証を利用する場合ほど、最初の売り出し価格を適正な水準に設定しておくことが欠かせません。
仮に相場よりも高すぎる価格からスタートしてしまうと、以下のような結果につながりかねません。
- 仲介期間中に問い合わせや内見が集まらない
- 気づけば期限が近づき、値下げの判断が後手に回る
- 売れ残りのリスクでなぜ売れていないのか懸念され売却が長期化する。
- 結局、期間内に成約できず、7〜8割の買取価格に落ち着いてしまう
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売却査定と適正価格に関するFAQ
物件の状態を踏まえた上で、査定額や適した売却方法をご提案いたします。
しつこい営業や、契約を急かすような対応は行っておりませんので、まずは金額の目安を知りたいという段階でもお気軽にお問い合わせください。
まとめ
不動産の売却において、査定額の高さだけで不動産会社を選んでしまうと、思わぬ遠回りにつながる場合があります。最後に、この記事の要点を振り返っておきましょう。
- 周辺の取引事例や物件の条件を踏まえて算出される価格が、本来の適正価格。
- 高すぎる査定額は売れ残りの原因になり、低すぎる査定額は損失につながる。
- 買取保証を使うときこそ、最初の価格設定が重要
弊社「優良不動産販売」では、事情の内容にかかわらず、あらゆる物件の相談を受け付けています。
- 相続した実家や空き家
- 住み替えに伴う売却
- 離婚に伴う売却
- 他社で「売却が難しい」と言われた物件
広島市で不動産売却をお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。業歴10年以上の宅建士資格者が根拠のある査定額をご提示します。
また、すでに査定を受けている方のセカンドオピニオンのご相談も受け付けております。
