住宅ローンが残ったまま家は売れるか？売却時の注意点も解説

住宅ローンが残っている家は売れるのか

住宅ローンの返済中でも、家を売却することは法律上および実務上、十分に可能です。実際、住宅ローンが残っている状態で売却されるケースは少なくありません。

ただし、重要な前提として「抵当権の抹消」が必要です。抵当権は金融機関が融資の担保として設定する権利で、完済しなければ抹消できず、買主が購入をためらう原因となります。

売却価格と住宅ローン残高の関係により、状況は大きくふたつに分かれます。売却価格が残高を上回る場合、売却代金で返済できる「アンダーローン」の状態です。一方、残高が売却価格を上回ると、不足分を自己資金や別の方法で補わなければならない「オーバーローン」となります。

以下に簡潔に整理しております：

このように、住宅ローンを使った家でも、適切な手続きを踏むことで売却は可能です。とはいえ、不足がある場合はオーバーローンへの対応が不可欠となります。

まず確認すべき「ローン残債と売却価格」

住宅ローンが残っている家を売却する際、最初に確認すべきは「住宅ローンの残高」と「売却見込み額」の二つです。まず、ローン残高は金融機関の残高証明書や返済予定表、またはネットバンキングや店舗で確認できます。年末時点の残高が記されている残高証明書は特に重要な書類です。これらを確認することで「売却代金で完済できるか」が見えてきます。例えば、年末時点での残高証明書や返済予定表で最新情報を得ながら判断すると確実です。金融機関に問い合わせれば再発行も可能ですので、手元にない場合は取り寄せましょう。

次に「家がいくらで売れそうか」、すなわち売却見込み額を把握します。地元の不動産会社に査定を依頼するほか、近隣の成約事例や公的な売却情報（例えば国土交通省の土地総合情報システムなど）を調べることで、相場感を得られます。仲介にかかる諸費用も考慮し、希望額ではなく市場に即した価格をチェックすることが大切です。これにより、現実的な売却金額の見通しが立ちます。

最後に、以下のような表を利用して残債と売却見込み額を比較し、アンダーローンかオーバーローンかを判断しましょう。

このようにして残債と売却価格の関係を整理できれば、今後の選択肢を具体的に考えることができます。

オーバーローンでも売却するための選択肢

住宅ローンの残高が売却価格を上回る「オーバーローン」の状態でも、家を売却する方法は存在します。代表的な三つの選択肢をご紹介します。

それぞれの方法には特長と注意点があります。自己資金を活用する方法は信用情報への影響が少なく安全ですが、大きな現金負担が伴います（複数の情報源より）

住み替えローンは、新旧のローンをまとめられる便利な手段ですが、借入額が増えることで返済負担が重くなり、審査も厳しくなります（複数の情報源より）

任意売却は金融機関の同意のもとで実施する特殊な売却方式で、競売を避けつつ市場価格に近い水準で売却できる可能性がある一方、手続きが複雑で専門的な調整が求められます（複数の情報源より）

売却を進める際の注意点と準備すべきこと

住宅ローンが残っている状態で家を売却する際には、複数の重要な手続きや費用、タイミングの見極めが必要です。以下に整理してご案内いたします。

まず、抵当権抹消の手続きについて整理いたします。売却代金で住宅ローンを完済すれば、金融機関から抹消に必要な書類が交付されます。その書類を司法書士に依頼して登記簿上の抵当権を抹消することが一般的です。司法書士に依頼すると、登録免許税に加え、概ね15,000～20,000円程度の報酬がかかります。自分で手続きを進める場合は、登録免許税や登記事項の確認費用を含めて合計で約3,000〜5,000円程度となります 。

次に、売却に伴う費用や税金の確認です。仲介手数料は売却価格の3％＋6万円（消費税別）が目安で、例えば3,000万円の物件なら約105万円です 。また、譲渡所得が発生した場合には譲渡所得税が課される可能性がありますが、居住用財産であれば3000万円の特別控除や、軽減税率、買換え特例などが利用できる場合があります 。

最後に、売却のタイミングと進め方についてです。築年数が進みすぎると市場価値が大きく下がる傾向にあり、適切なタイミングで売却を進めることが望ましいです 。また、売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」か、それとも下回る「オーバーローン」かを早めに見極めたうえで、資金計画や手続きのスケジュールを立てることが重要です 。

これらを踏まえ、手続きや資金計画、タイミングをしっかり整えておくことで、住宅ローンが残ったままの家の売却を安心して進めていただけます。

まとめ

住宅ローンが残ったままの家でも、適切な手続きを行えば売却は可能です。まずはローンの残債額と家の売却価格の見込みを正確に把握し、ご自身の状況を整理することが大切です。たとえ売却金額が残債を下回る場合でも、自己資金や住み替えローン、さらには任意売却など選択肢は多岐にわたります。60歳以上の方でも一定の条件をクリアできれば住み替えなどのローンを組むことも可能です。弊社では手続きの流れや注意点、必要書類の準備など、丁寧にご説明いたします。取り扱い銀行、税理士など弊社では無料相談も受け賜りますので、不安な点は早めに専門家へ相談し、納得のいく選択を目指しましょう。