家を売るとかかる費用一覧は？仲介手数料や税金登記費用まで解説

家を売るときの費用一覧と不動産売却の全体像

家を売却するときには、売買契約で決まる売却価格とは別に、仲介手数料や各種税金、登記費用などの諸費用がかかります。
国土交通省の情報でも、不動産取引では取引価格以外の費用負担が生じることが示されており、住まいに関する公的な解説でも、住み替えには初期費用が発生することが整理されています。
このため、売却を検討する段階で「売却価格からどの程度の費用が差し引かれるのか」を、全体像として把握しておくことが大切です。
あらかじめ費用の種類と役割を理解しておくことで、売却後に手元に残る金額の見通しが立てやすくなります。

売主側が負担する代表的な費用としては、まず宅地建物取引業者に支払う仲介手数料があります。
仲介手数料には宅地建物取引業法に基づく上限額が国土交通省告示で定められており、売買価格に応じて一定の範囲内で受領できることが示されています。
そのほか、売買契約書に貼付する収入印紙に係る印紙税、売却益が生じた場合の所得税および復興特別所得税・住民税、抵当権抹消などに関する登記費用、司法書士報酬、書類取得費用、引越し費用などが挙げられます。
これらは物件や契約内容によって必要性や金額が異なるため、個別に確認することが重要です。

不動産を売却した結果、譲渡所得がプラスになるかマイナスになるかによって、必要な税金や確定申告の要否は変わります。
国税庁は、不動産を売却して譲渡所得が生じた場合には原則として確定申告が必要であると案内しており、譲渡費用として認められる項目についても整理しています。
一方、譲渡所得が発生しない、または損失となる場合には、所得税・住民税が課されないため、一定の場合を除き確定申告が不要となるケースもあります。
ただし、マイホームの特例など税制優遇を受けるには、たとえ税額がゼロになっても確定申告が必要になる場合があるため、売却前に条件を確認しておくことが大切です。

不動産売却で必ず押さえたい仲介手数料と税金のしくみ

不動産を売却するときには、まず仲介手数料の上限と支払いの流れを押さえておくことが大切です。
仲介手数料の上限は宅地建物取引業法に基づき、売買価格に一定の料率を乗じて計算する方法が国土交通省の資料で示されています。
一般的に売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3％＋6万円」に消費税等を加えた金額が上限の目安です。
多くの場合、売買契約時と引渡し時の2回に分けて支払うことが多いため、事前に支払時期と金額を確認しておくと安心です。

次に、家を売る際に関係する主な税金として、印紙税、譲渡所得税、住民税、復興特別所得税があります。
印紙税は売買契約書に貼付するもので、契約金額に応じて税額が変わり、令和9年3月31日まで軽減措置が設けられています。
譲渡所得税と住民税および復興特別所得税は、売却によって利益（譲渡所得）が出た場合に課税される仕組みです。
これらの税金は、国税庁が公表している税率や計算方法に沿って、確定申告により精算する必要があります。

マイホームを売却する場合には、代表的な税制優遇として「3,000万円特別控除」があり、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。
さらに、所有期間が長いマイホームについては、控除後の所得に対して軽減された税率が適用される特例も国税庁の資料で示されています。
これらの特例を利用するには、原則として確定申告が必要となるため、売却益の有無だけでなく、控除や特例を使うかどうかも含めて申告の要否を判断することが重要です。
売却を検討する段階で、必要な書類や申告時期を早めに整理しておくと、手続きがスムーズになります。

家を売るときの登記費用とローン関係の諸費用

家を売却するときには、所有権や抵当権などの登記情報を最新の状態に整える必要があります。
とくに、住宅ローンを利用して購入した不動産では、金融機関の抵当権が設定されていることが多く、その抹消登記が売却手続きの前提となります。
抵当権抹消登記の際には、登録免許税という国税がかかり、その税額は不動産の個数に応じて定められています。
こうした登記費用は、売却代金から差し引かれる支出のひとつとして、事前に把握しておくことが大切です。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産登記法に基づき「不動産１個につき一律の税額」として定められています。
例えば、土地と建物を同時に売却する場合には、それぞれを１個と数えて合計２個分の登録免許税が必要になります。
また、売却に伴って住所や氏名の変更が必要な場合には、所有権の変更登記など別途の登記申請を行うことがあり、その場合もそれぞれに対応した登録免許税がかかります。
こうした複数の登記手続きが必要になるケースでは、合計の税額を早めに確認しておくと安心です。

登記申請を司法書士へ依頼する場合には、登録免許税とは別に司法書士報酬が必要になります。
司法書士報酬は、手続きの内容や件数、地域の相場などによって異なりますが、抵当権抹消登記だけを依頼する場合と、住所変更登記や相続登記など複数の手続きをまとめて依頼する場合とでは、費用の水準が変わることがあります。
さらに、登記手続きに必要な登記事項証明書や公図などの取得費用、郵送費や交通費なども実費として発生することがあります。
そのため、見積もりを依頼する際には、報酬と実費の内訳を分けて確認しておくと、支出の全体像を把握しやすくなります。

住宅ローンが残っている状態で家を売却する場合には、売却代金や自己資金を使って「一括返済」を行うのが一般的です。
金融機関に対しては、繰上返済や一括完済のための手数料、抵当権抹消のための事務手数料などが発生することがあり、その金額や条件は各金融機関の規定によって異なります。
また、返済日とは別の日に決済を行う場合、利息の精算方法や日割り計算の扱いについても、事前に金融機関へ確認しておくことが重要です。
こうしたローン関連の諸費用を登記費用とあわせて整理しておくことで、最終的に手元に残る金額の見通しを立てやすくなります。

不動産売却でかかる費用を抑えるための事前チェックポイント

不動産を売却する前には、売却代金とは別に精算が必要となる費用を整理しておくことが大切です。
とくに固定資産税や都市計画税、管理費や修繕積立金などは、売買契約時に日割り精算や未納分の支払い方法を取り決めるのが一般的です。
売主と買主のどちらが、どの期間分を負担するのかを事前に確認しておくことで、引き渡しの段階で思わぬ持ち出しが発生することを防げます。
まずは、直近の納税通知書や管理費等の明細書を手元に揃え、精算対象となる費用の有無と金額を把握しておきましょう。

不動産売却では、物件の状態や契約内容によって、ハウスクリーニング費用や測量費用、建物解体費用などの追加費用が発生する場合があります。
たとえば戸建の土地境界が不明確な場合には、隣地所有者との立会いを含めた確定測量が必要となることがあり、数十万円単位の費用がかかることもあります。
また、老朽化が進んだ建物を更地渡しとする場合には、事前に解体費用の見積もりを取り、費用負担を誰がどこまで行うのかを売買条件と合わせて検討することが重要です。
こうした追加費用の可能性を早い段階で洗い出しておくと、売却代金の使い道や資金計画を立てやすくなります。

手元に残る金額を最大化するには、「売却価格－売却にかかる費用－住宅ローン残債」という基本的な考え方で、事前にシミュレーションしておくことが有効です。
このとき、仲介手数料や登記費用、税金だけでなく、引っ越し費用やハウスクリーニング費用なども含めて一覧化し、合計額を把握することが大切です。
さらに、売却益が見込まれる場合には、譲渡所得税や住民税の負担見込みや、特例適用の可否も併せて確認しておくと、より正確な試算ができます。
不明点がある場合には、早めに専門家へ相談し、自分では気付きにくい費用項目や税金面の注意点まで含めて助言を受けることで、安心して売却計画を進められます。

まとめ

家を売るときの費用は、仲介手数料・税金・登記費用・ローン関連費用など多岐にわたります。
また、売却益の有無や住宅ローン残高によって必要な費用と手取り額が大きく変わります。
事前に「売却価格－費用－残債」をシミュレーションしておくことで、手元にいくら残るかを具体的に把握できます。
当社では、お客様ごとの状況に合わせて費用の見通しと資金計画をわかりやすくご説明します。
家を売る費用が不安な方は、ぜひお気軽にご相談ください。